Existem duas fases distintas. Durante a obra, você paga diretamente à incorporadora, num plano de parcelas mensais, reforços e a parcela das chaves. Na entrega, o saldo que sobrou é quitado à vista ou financiado em banco, com prazo longo. São dois contratos, dois credores e duas lógicas de correção, e a maior parte da confusão vem de tratá-los como um só.
A fase da obra: você paga a incorporadora
O plano de lançamento é montado pela incorporadora e não passa por análise bancária. Por isso a exigência de renda é diferente e a entrada pode ser diluída até a entrega. O que você paga nessa fase abate o preço e reduz o saldo que será financiado depois.
Por que a parcela da obra muda todo mês
O saldo devedor da fase de obra é corrigido por um índice que acompanha o custo da construção, reajustado periodicamente. Não é juro: é atualização do valor. Depois da entrega, o indexador muda, porque a obra deixou de existir. O índice e a periodicidade estão no contrato, e o corretor mostra a cláusula.
A fase do banco: o financiamento do saldo
Com o habite-se expedido, o banco avalia o imóvel, analisa seu crédito e financia o saldo remanescente. A partir daí você passa a pagar prestação bancária, com juros e sistema de amortização definidos no contrato. O imóvel fica alienado ao banco até a quitação.
Financiamento direto com a construtora
Algumas incorporadoras estendem o parcelamento para além da entrega, sem banco. É uma alternativa quando o crédito bancário não fecha, e costuma ter prazo mais curto e correção própria. Vale comparar o custo total das duas rotas antes de decidir, e o atendimento faz esse comparativo.
Quando pedir a simulação
Antes de escolher a unidade, não depois. Saber o teto aprovado transforma a escolha: em vez de olhar tudo e descobrir depois o que cabe, você compara apenas empreendimentos que já sabe que consegue comprar. A simulação é gratuita e não gera compromisso.
